扎堆上市的物业:未来靠社区智能化拼天下?

随着大数据、物联网、人工智能等技术逐渐进入社区生活,社区智能化已经是大势所趋。

随着房地产行业进入存量经济时代,物业管理的价值开始日益凸显,物业管理也日渐变成了房产公司的下一个掘金池。在疫情爆发期间,物业管理公司更是充分发挥其“社区管家”的职能,为居民生活提供了诸多便利。物业管理公司也借此机会,对外展现了其在极端情况下的特殊作用。

伴随着物业管理行业热度的持续攀升,各路房产公司开始竞相分拆其旗下的物业公司上市,国内物业管理行业,也由此迎来了“扎堆上市潮”。

物管行业迎来扎堆上市潮

据最新数据显示,截止2020年末已经有42家物业管理公司登陆资本市场,其中有38家选择在港上市,4家物业管理公司登陆A股市场,这些数据正在打破物业管理行业上市的旧传统。

实际上,自2014年第一家物业管理公司上市以来,每年新上市的物业管理公司一直保持在个位数增长的状态,这一现象一直持续到了2019年才有所好转。数据显示,2018年到2020年,新上市的物业管理公司,分别达到了6家、11家、19家,呈现出了每年翻倍增长的态势。

目前在TOP20的房企中,仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市,其他房产巨头旗下的物业业务,如碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务等等房企物业公司,均已经上市。其中恒大物业、华润万象生活等等公司,在上市不足两月的时间之内,就实现了股价翻番的小目标。

而在物业管理公司纷纷登上风口的背后,与当前国内房产行业的外部环境变化有关。一方面,在国家“房住不炒”以及“三条红线”的政策指引下,加速物业板块上市,成了房产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说,通过拆分物业板块上市,房产公司可以通过股权融资,降低企业的实际杠杆和资产负债率,帮助企业补充现金流。

另一方面,国家相关部门出台的“物业新政”,也给行业带来了新的想象空间。1月5日,国家多部委联合下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,受此政策影响,隔日A+H 42家物业股全线大涨,足见资本市场对于物业管理板块的认可。

不过说到底,物业管理价值得到凸显的根本原因,还在于中国房产市场正逐渐步入存量经济时代,改善住房体验以及生活品质,成了当前及之后一段时间民众住房的刚需。而在这一领域,国内尚处于初步的发展阶段,未来还有很大的发展潜力,这才是外界普遍看好物业管理的真正原因。

并购加速抢占蓝海市场

当然,物业管理受到资本追捧,与其自身的业务模式也有关系。具体来说,物业管理属于轻资产、低杠杆的运营模式,它在前期运营时无需过多的资金投入,而物业费用又可以提供稳定的现金流。另外,物业管理方兴未艾,巨大的存量市场以及增值服务的可能性,为其后续发展提供了极大的想象空间。

据此前相关部门出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出,2020年计划新开工城镇老旧小区3.9万个,涉及居民700万户,这一改造数据是2019年的两倍。有机构测算,3.9万个旧改小区预计拉动约1.2万亿元的投资,新的万亿蓝海将由此打开。

在此背景下,如何通过投资并购来扩大物业管理布局,就成了巨头们当下工作的当务之急。比如,日前刚刚上市2个月的恒大物业,就在近期斥资15亿,一举拿下浙江亚太酒店物业服务有限公司100%的股权。通过此次并购,恒大物业在管面积也一举突破了3.8亿平方米,实现了全年扩张目标的22%。

实际上,近年来做物业并购的远不止恒大物业一家。资料显示,仅在2019年相关的物业收购案就有四五起。比如,2019年9月,永升生活服务耗资4.62亿,完成收购青岛雅园物业55%;碧桂园服务以1.9亿元拿下嘉凯城物业100%的股份;中海物业以466万拿下中建捷成物业100%股权……

而在这种并购潮的背后,则与多方面的因素有关。一方面,房地产行业集中度分散,直接造成了物管行业的分散格局,由此给资本提供了改善行业格局的空间;另一方面,房地产公司的大洗牌,也让大型房企旗下的物业公司,有了更好的现金流和利润,从而使其具备更强的扩张能力。基于此,物业管理公司加速并购扩张也就不难理解了。

头部效应愈加凸显

随着行业并购加速,行业的头部效应也愈加明显。据不完全统计,在急速扩张的2020年,物业管理行业几乎每月都会出现物企整合案例。

以碧桂园服务为例,其以高达2031亿(截止2月3日收盘价)的市值,成为唯一一家市值破2000亿的物业企业,而恒大物业、华润万象生活则以准千亿的估值紧随其后;融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等物业公司,市值都在100亿-500亿港元之间,位居第三梯队,剩余的都是市值在100亿以下的小物业公司。

除了疯狂收购之外,头部物业企业还在不断开拓新的业务范围。比如,很多物业企业就通过与地方政府、国有企业、产业园等签约,将服务范围向市政、河道等范围扩展,积极提升其第三方服务面积,目前包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务等在内的多家物业公司,都已经在加速布局城市服务这条新赛道了。

在规模上,目前已经上市的物企在管面积达到1亿平方米以上仅有十家,如此大的在管面积规模,决定了后面的小玩家很难有机会追上,这也决定了接下来物业管理的竞争,只会是头部物业管理公司之间的竞逐。

实际上,目前头部物业公司在规模上的角逐早已经展开了。据近期曝光的2021年恒大物业“军令状”显示,恒大将在2021年实现两大目标:一是实现月新增在管面积3000万平方米;二是实现每季度利润都较上年同期实现50%以上的增长。若达成这一目标,恒大物业的在管面积在未来一年将会达到6亿平米,其净利润将会达到39亿元;与之规模相当的碧桂园服务,在近两年围绕基础物业服务和增值物业服务,也进行了多次收购布局,经过投资并购其在管的物业面积不断扩大,行业影响力节节攀升。

可以预见,未来物业公司之间的规模竞争还会持续下去,而拥有更多资源的头部物业企业,也将在此过程中进一步发展壮大。

下一个十年,物业管理公司拼什么?

随着行业集中度的逐步提升,物业企业之间原有的同质化竞争问题也日益凸显。而从种种迹象来看,随着越来越多的物业公司上市,资本市场对物业公司的认知,也在趋于理性。

比如,2020年10月份成功上市的4家物业企业中,就有三家物业企业,出现了上市破发的情况。其中10月22日上市的第一服务,开盘跌幅超过16%,当日收盘报1.76港元,下跌26.7%,10月30日上市的世贸服务与合景悠活,也先后破发。

有业内人士分析表示,未来物业股的这种分化仍将持续,能够受到资本市场关注的核心物业股数量有限,物业企业的实际运营能力,将会影响其在资本市场的未来表现。

实际上,随着大数据、物联网、人工智能等技术逐渐进入社区生活,社区智能化已经是大势所趋。在此背景下,物业管理公司必须升级其原有的服务,才能在众多同质化的产品中,探索出差异化、个性化的点,进而开拓出新的利润增长空间,从而为其在未来的市场竞争中筹备足够的粮草,打下坚实的基础。

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